Vom Kaufpreis zur Rate in vier Schritten
Grunderwerbsteuersätze und Rechtsstand geprüft im August 2026.
Die meisten Baufinanzierungsrechner fragen nach dem Darlehensbetrag. Genau den kennt aber niemand, der gerade ein Exposé vor sich liegen hat. Bekannt sind der Kaufpreis der Immobilie und das vorhandene Eigenkapital. Der Rechner oben geht deshalb den Weg, den auch die Bank geht.
Schritt eins: die Kaufnebenkosten. Sie kommen zum Kaufpreis dazu und bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie der Maklerprovision. Bei 450.000 Euro Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen mit Makler sind das 52.065 Euro, also 11,57 Prozent.
Schritt zwei: das Eigenkapital. Die Nebenkosten werden zuerst davon bezahlt. Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit, weil ihnen dafür keine Sicherheit gegenübersteht. Von 100.000 Euro Eigenkapital bleiben nach den Nebenkosten also 47.935 Euro für den Kaufpreis übrig.
Schritt drei: der Darlehensbedarf. Kaufpreis minus verbleibendes Eigenkapital: 450.000 minus 47.935 ergibt 402.065 Euro.
Schritt vier: der Zinssatz. Er hängt davon ab, welchen Anteil des Immobilienwerts das Darlehen ausmacht. Das ist der Beleihungsauslauf, im Beispiel 89,35 Prozent. In dieser Klasse verlangen Banken einen Aufschlag von etwa 0,4 Prozentpunkten. Aus 3,45 Prozent werden damit 3,85 Prozent, und die monatliche Rate liegt bei 1.960,07 Euro.
Warum Eigenkapital doppelt wirkt
Eigenkapital senkt nicht nur die Darlehenssumme. Es senkt auch den Zinssatz, und dieser zweite Effekt wird meist unterschätzt.
Erhöhen Sie im Beispiel das Eigenkapital von 100.000 auf 150.000 Euro, sinkt der Darlehensbedarf auf 352.065 Euro. Der Beleihungsauslauf fällt damit auf 78,24 Prozent, und der Aufschlag schrumpft von 0,4 auf 0,15 Prozentpunkte. Die Rate sinkt von 1.960,07 auf 1.642,97 Euro. Von den 317 Euro Unterschied entfällt ein spürbarer Teil allein auf den besseren Zinssatz.
Die üblichen Schwellen liegen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Wer knapp über einer Grenze liegt, sollte prüfen, ob sich der Sprung darunter lohnt. Manchmal genügen wenige tausend Euro.
Ein wichtiger Hinweis dazu: Banken rechnen intern nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert. Den setzen sie meist 10 bis 20 Prozent niedriger an. Ihr tatsächlicher Beleihungsauslauf liegt also höher als der hier ausgewiesene. Rechnen Sie mit etwas Puffer.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Die anfängliche Tilgung entscheidet über die Laufzeit und damit über die gesamten Zinskosten. Bei 402.065 Euro Darlehen zu 3,85 Prozent:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Schuldenfrei nach | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|
| 2,0 % | 1.960,07 € | 28 Jahre | 254.694 € |
| 3,0 % | 2.295,12 € | 21 Jahre 6 Monate | 189.512 € |
335 Euro mehr im Monat verkürzen die Rückzahlung um sechseinhalb Jahre und sparen rund 65.000 Euro Zinsen. Deshalb verlangen Banken bei Baufinanzierungen inzwischen fast durchgängig mindestens 2 Prozent.
Eine praktische Regel: Wählen Sie die Tilgung so, dass Sie zum Renteneintritt schuldenfrei sind. Wer mit 40 kauft, sollte auf höchstens 25 Jahre kommen.
Die Restschuld ist die eigentliche Zahl
Die meisten Baufinanzierungen laufen mit zehn Jahren Zinsbindung, die Rückzahlung dauert aber knapp dreißig. Was am Ende der Zinsbindung offen bleibt, muss neu finanziert werden, zu einem Zinssatz, den heute niemand kennt.
Deshalb steht die Restschuld im Rechner gleichwertig neben der Rate. Sie bestimmt, wie groß Ihr Zinsrisiko in zehn Jahren ist. Wer es klein halten will, tilgt höher oder wählt eine längere Zinsbindung. Was bei der Anschlussfinanzierung auf Sie zukommt, rechnet der Anschlussfinanzierungsrechner durch.
Was in der Rechnung fehlt
Der Rechner bildet die Finanzierung ab, nicht das Projekt. Nicht enthalten sind Bereitstellungszinsen, die anfallen, wenn das Darlehen abgerufen werden kann, aber noch nicht gebraucht wird. Ebenso fehlen Renovierung, Küche, Umzug und Außenanlagen. Diese Posten sprengen erfahrungsgemäß häufiger das Budget als der Kaufpreis selbst.
Auch die laufenden Kosten nach dem Einzug stehen nicht drin: Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung. Für die Instandhaltung rechnen Fachleute mit etwa einem Euro je Quadratmeter im Monat. Bei 120 Quadratmetern sind das 120 Euro, die zusätzlich zur Rate aufzubringen sind.
Die angezeigten Zinsaufschläge sind Marktrichtwerte, kein Angebot. Der Zinssatz, den Sie tatsächlich bekommen, hängt zusätzlich von Ihrer Bonität, der Einkommenssicherheit und davon ab, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen.
Für die konkrete Finanzierung führt am Ende kein Weg an einer persönlichen Beratung vorbei. Was der Rechner leistet, ist die Vorarbeit: Sie gehen mit realistischen Zahlen ins Gespräch und erkennen, wenn ein Angebot vom Marktüblichen abweicht.