Der Beleihungsauslauf bestimmt den Preis
Marktrichtwerte geprüft im August 2026.
Bei einer Hypothek verhandeln Sie nicht nur über den Zinssatz, sondern vor allem über eine Kennzahl: den Beleihungsauslauf. Er gibt an, welchen Anteil des Immobilienwerts das Darlehen ausmacht. Je höher er ist, desto größer das Risiko der Bank, und desto teurer wird es für Sie.
Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro und 3,3 Prozent Basiszins:
| Darlehen | Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag | Zinssatz | Monatsrate | Mehrkosten im Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| 240.000 € | 60,0 % | keiner | 3,30 % | 1.060,00 € | 0 € |
| 300.000 € | 75,0 % | 0,15 Pp | 3,45 % | 1.362,50 € | 450 € |
| 340.000 € | 85,0 % | 0,40 Pp | 3,70 % | 1.615,00 € | 1.360 € |
| 380.000 € | 95,0 % | 0,75 Pp | 4,05 % | 1.915,83 € | 2.850 € |
Die Sprünge liegen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Wer knapp über einer Schwelle liegt, sollte prüfen, ob wenige tausend Euro mehr Eigenkapital den Sprung darunter schaffen. Der Zinsvorteil wirkt über die gesamte Zinsbindung.
Beleihungswert ist nicht Kaufpreis
Hier liegt der häufigste Irrtum. Banken rechnen intern nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert. Das ist ein vorsichtig geschätzter Wert, der auch bei einem Notverkauf noch erzielbar wäre.
Der Beleihungswert liegt üblicherweise 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert. Ihr tatsächlicher Beleihungsauslauf ist damit höher als der aus dem Kaufpreis berechnete. Wer bei 80 Prozent kalkuliert, landet in der Bankrechnung schnell bei 90 und zahlt den entsprechenden Aufschlag.
Rechnen Sie deshalb mit Puffer, und fragen Sie bei der Bank nach dem angesetzten Beleihungswert. Er steht Ihnen zu.
Grundschuld statt Hypothek
Im Sprachgebrauch heißt es Hypothek, im Grundbuch steht fast immer eine Grundschuld. Der Unterschied ist praktisch bedeutsam: Eine Hypothek ist an die Forderung gebunden und sinkt mit der Tilgung. Eine Grundschuld besteht unabhängig davon fort.
Das klingt nach einem Nachteil, ist aber meist einer. Nach vollständiger Tilgung können Sie die Grundschuld für ein neues Darlehen wiederverwenden, etwa für eine Modernisierung. Die Löschung kostet Notargebühren und ist oft unnötig.
Die Eintragung selbst kostet rund 0,2 Prozent der Darlehenssumme an Notar- und Grundbuchgebühren. Bei 300.000 Euro sind das etwa 600 Euro, die zu den Kaufnebenkosten gehören.