Was eine Annuität ist
Rechtsstand geprüft im August 2026.
Die Annuität ist die gleichbleibende Jahresleistung aus Zins und Tilgung. Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie über die gesamte Laufzeit denselben Betrag, aber seine Zusammensetzung verschiebt sich mit jeder Rate.
Der Unterschied zum Tilgungsrechner liegt in der Richtung: Dort geben Sie einen Tilgungssatz vor und erhalten die Laufzeit. Hier geben Sie die Laufzeit vor, und der Rechner ermittelt die Annuität, die das Darlehen genau in dieser Zeit vollständig zurückzahlt.
Ein Beispiel: 200.000 Euro über 240 Monate bei 4 Prozent Sollzins. Die Monatsrate beträgt 1.211,96 Euro, die Jahresannuität also 14.544 Euro. Über die Laufzeit zahlen Sie 290.871 Euro zurück, davon 90.871 Euro Zinsen.
Die Formel
Dabei ist i der Monatszins, also der Jahreszins geteilt durch zwölf, und n die Anzahl der Monate. Die Formel sieht sperrig aus, beschreibt aber nur eine Bedingung: Der Barwert aller Raten muss dem Darlehensbetrag entsprechen.
Aus der Annuität lässt sich die anfängliche Tilgung ableiten. Im Beispiel sind es 3,27 Prozent. Diese Zahl brauchen Sie, wenn Sie das Darlehen mit einem Angebot vergleichen wollen, das über den Tilgungssatz beschrieben ist.
Wie sich die Rate aufteilt
Innerhalb der gleichbleibenden Rate wandert das Verhältnis kontinuierlich:
- Erste Rate: 666,67 Euro Zinsen, 545,29 Euro Tilgung
- Letzte Rate: 4,03 Euro Zinsen, 1.207,93 Euro Tilgung
Der Grund ist, dass Zinsen immer nur auf die Restschuld anfallen. Jede Tilgung senkt sie, damit sinkt der Zinsanteil der nächsten Rate, und weil die Summe gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil um denselben Betrag. Dieser Effekt beschleunigt sich, weshalb die Restschuld gegen Ende deutlich schneller sinkt als am Anfang.
Annuitätendarlehen und andere Formen
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant. Beim selteneren Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgung konstant und die Rate sinkt über die Zeit. Die Gesamtzinslast ist dort niedriger, dafür ist die Anfangsbelastung höher.
Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen und tilgen am Ende in einer Summe. Das ist in der privaten Immobilienfinanzierung unüblich und meist nur sinnvoll, wenn parallel ein Sparvertrag angespart wird oder steuerliche Gründe dafür sprechen.