Zwei Wege, die sich ausschließen
Rechtsstand geprüft im August 2026.
Wenn die Zinsbindung endet und der neue Zinssatz höher liegt, haben Sie zwei Möglichkeiten. Sie behalten die bisherige Rate, dann sinkt die Tilgung. Oder Sie behalten den Tilgungssatz, dann steigt die Rate. Beides gleichzeitig geht nicht.
Ein Beispiel: 180.000 Euro Restschuld, bisher 1,5 Prozent Sollzins und 950 Euro Monatsrate. Das entspricht einer Tilgung von 4,83 Prozent. Der neue Zinssatz liegt bei 3,6 Prozent.
Bei gleicher Tilgung steigt die Rate auf 1.265 Euro, also um 315 Euro im Monat. Das Darlehen ist dann nach 15 Jahren und 6 Monaten abbezahlt.
Bei gleicher Rate von 950 Euro sinkt die Tilgung auf 2,73 Prozent. Die Belastung bleibt gleich, die Rückzahlung dauert aber 23 Jahre und 5 Monate, also fast acht Jahre länger.
Wann Sie sich kümmern sollten
Drei Zeitpunkte sind wichtig, und alle liegen früher als gedacht.
Fünf Jahre vor Ablauf können Sie ein Forward-Darlehen abschließen und sich das heutige Zinsniveau sichern. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Bei drei Jahren Vorlauf sind das grob 0,4 bis 1,1 Prozentpunkte. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie sich die Zinsen entwickeln, und das weiß niemand.
Zehn Jahre nach Vollauszahlung dürfen Sie das Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Dieses Recht gilt unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung und lässt sich vertraglich nicht ausschließen. Wer eine fünfzehnjährige Bindung hat, kann nach zehn Jahren aussteigen, wenn die Zinsen gefallen sind.
Spätestens ein Jahr vor Ablauf sollten Sie Angebote einholen. Ihre bisherige Bank muss Ihnen drei Monate vor Ende ein Angebot machen oder mitteilen, dass sie keines abgibt. Dieses erste Angebot ist selten das beste.
Prolongation oder Umschuldung
Bleiben Sie bei Ihrer Bank, heißt das Prolongation. Sie ist bequem und kostet nichts, weil die Grundschuld bestehen bleibt.
Wechseln Sie zu einer anderen Bank, heißt das Umschuldung. Dabei fallen Kosten für die Abtretung der Grundschuld an, meist zwischen 0,2 und 0,3 Prozent der Darlehenssumme. Bei 180.000 Euro sind das etwa 400 bis 550 Euro.
Diese Kosten sind schnell wieder drin. Ein Zehntelprozentpunkt weniger Zins spart bei 180.000 Euro über zehn Jahre deutlich mehr. Holen Sie deshalb immer mindestens ein externes Angebot ein, schon um bei Ihrer Bank verhandeln zu können.