Immobilien als Kapitalanlage

Rechner rund um die vermietete Immobilie: Mietrendite, Kaufen oder mieten.

Rechner in diesem Bereich

Jeder Rechner beantwortet genau eine Frage — vollständig, mit Rechenweg und Annahmen.

Die Kennzahlen, auf die es ankommt

Steuersätze und Rechtsstand geprüft im August 2026.

Bei einer vermieteten Immobilie entscheiden andere Größen als beim Eigenheim. Drei Kennzahlen ordnen fast jede Anlage ein.

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie steht in jedem Exposé und ist systematisch zu optimistisch, weil sie Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung auslässt.

Die Nettomietrendite zieht beides ab. Nur sie ist aussagekräftig. Zwischen beiden Zahlen liegen schnell anderthalb Prozentpunkte.

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Lange galt ein Faktor bis 25 als vertretbar; in Ballungsräumen liegt er seit Jahren deutlich darüber. Beides rechnet der Mietrenditerechner durch.

Wovon die Rechnung wirklich abhängt

Bei fremdfinanzierten Immobilien entscheidet der Abstand zwischen Nettomietrendite und Kreditzins. Liegt der Zins darüber, zahlen Sie monatlich zu, und die Anlage rechnet sich nur über die Wertsteigerung.

Genau das ist der Punkt, an dem viele Rechnungen unehrlich werden. Wertsteigerung ist eine Annahme, keine Zusage. Wer sie braucht, damit die Rechnung aufgeht, geht ein Risiko ein, das in keiner Renditezahl auftaucht.

Zwei Dinge verbessern die Rechnung real: die steuerliche Abschreibung von in der Regel 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr und die Steuerfreiheit des Verkaufsgewinns nach zehn Jahren Haltedauer (§ 23 EStG).

Kaufen oder mieten für die Selbstnutzung

Eine andere Frage, eine andere Rechnung. Beim Eigenheim gibt es keine Mietrendite, sondern eine ersparte Miete. Der Vergleich läuft deshalb über das Vermögen nach einem längeren Zeitraum: Immobilienwert minus Restschuld auf der einen Seite, angelegtes Kapital auf der anderen. Das rechnet der Vergleichsrechner „Kaufen oder mieten“.

Häufige Fragen

Welche Nettomietrendite sollte eine Anlage bringen?
Als grobe Orientierung sollte sie über dem Finanzierungszins liegen, sonst tragen Sie die Anlage aus eigener Tasche. In gefragten Städten sind 2 bis 3 Prozent üblich, in strukturschwächeren Lagen mehr, dafür mit höherem Leerstandsrisiko.
Wie viel Eigenkapital brauche ich bei einer Kapitalanlage?
Die Kaufnebenkosten in jedem Fall, darüber hinaus erwarten Banken bei vermieteten Objekten oft mehr als beim Eigenheim. Der Beleihungsauslauf bestimmt dabei den Zinssatz, das rechnet der Hypothekenrechner.
Sind Mieteinnahmen steuerpflichtig?
Ja, als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit dem persönlichen Steuersatz. Abzugsfähig sind Zinsen, Abschreibung, Verwaltung und Instandhaltung. Häufig entsteht in den ersten Jahren ein steuerlicher Verlust, der andere Einkünfte mindert.