Budgetrechner: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Von der Rate zum Kaufpreis

Grunderwerbsteuersätze und Rechtsstand geprüft im August 2026.

Die meisten Menschen beginnen die Immobiliensuche mit einer Preisvorstellung und prüfen erst danach, ob die Finanzierung trägt. Dieser Rechner dreht die Reihenfolge um. Er startet bei dem, was Sie monatlich aufbringen können, und rechnet daraus den möglichen Kaufpreis.

Der Weg führt über vier Schritte. Zuerst die tragbare Rate: Nettoeinkommen minus feste Ausgaben minus Puffer. Bei 4.200 Euro netto, 2.400 Euro Ausgaben und 300 Euro Puffer bleiben 1.500 Euro. Das entspricht 35,7 Prozent des Nettoeinkommens und liegt damit knapp an der üblichen Obergrenze.

Aus der Rate ergibt sich das mögliche Darlehen. Bei 3,45 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung sind das 330.275 Euro. Die Formel dahinter: Rate mal zwölf, geteilt durch die Summe aus Zins und Tilgung, mal hundert.

Vom Eigenkapital gehen zuerst die Kaufnebenkosten ab. Was bleibt, fließt in den Kaufpreis. Bei 100.000 Euro Eigenkapital und 11,57 Prozent Nebenkosten in Nordrhein-Westfalen kommt so ein möglicher Kaufpreis von rund 385.700 Euro heraus.

Warum der Puffer keine Formsache ist

Das Feld für den monatlichen Puffer wird gern auf null gesetzt, um das Ergebnis zu vergrößern. Genau daran scheitern Finanzierungen.

Eine Immobilie verursacht Kosten, die es zur Mietzeit nicht gab. Für die Instandhaltung rechnen Fachleute mit etwa einem Euro je Quadratmeter im Monat, bei 120 Quadratmetern also 120 Euro. Dazu kommen Grundsteuer, Gebäudeversicherung und irgendwann die Heizung, die ersetzt werden muss.

Banken kalkulieren diesen Posten mit ein, meist über pauschale Lebenshaltungssätze je Haushaltsmitglied. Ihre Rechnung fällt deshalb oft strenger aus als die hier. Wenn Ihr Ergebnis im Rechner deutlich über dem liegt, was die Bank anbietet, ist das der übliche Grund.

Die 35-Prozent-Regel

Verbreitet ist die Faustregel, die Rate solle 35 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Sie ist ein brauchbarer Ausgangspunkt, aber kein Naturgesetz.

Bei hohen Einkommen ist mehr tragbar, weil nach Abzug der Rate absolut mehr übrig bleibt. Bei niedrigen Einkommen ist schon weniger riskant. Entscheidend ist nicht der Prozentsatz, sondern was am Monatsende tatsächlich bleibt.

Zwei Dinge sollten Sie zusätzlich prüfen. Erstens die Einkommenssicherheit: Was passiert bei Elternzeit, Jobwechsel oder Krankheit? Zweitens das Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung. Rechnen Sie im Baufinanzierungsrechner einmal mit zwei Prozentpunkten mehr durch und prüfen Sie, ob die Anschlussrate noch tragbar wäre.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?

Die Kaufnebenkosten müssen Sie in jedem Fall selbst tragen, je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises. Für gute Zinskonditionen erwarten Banken zusätzlich etwa 20 Prozent des Kaufpreises.

Zählt das Einkommen beider Partner?

Ja, wenn beide im Vertrag stehen. Banken bewerten dabei die Sicherheit der Einkommen unterschiedlich. Unbefristete Anstellungen zählen voll, Selbstständigkeit wird über mehrere Jahre gemittelt, variable Bestandteile oft nur teilweise.

Was ist mit dem Kindergeld?

Kindergeld wird von vielen Banken als Einkommen anerkannt, gleichzeitig setzen sie aber höhere Lebenshaltungspauschalen je Kind an. Unterm Strich verbessert es die Rechnung selten.

Warum bietet meine Bank weniger als der Rechner zeigt?

Weil Banken mit eigenen Pauschalen für Lebenshaltung rechnen und zusätzlich einen Sicherheitsabschlag auf den Immobilienwert vornehmen. Der Rechner zeigt, was rechnerisch möglich ist, nicht was jede Bank bewilligt.

Sollte ich das Maximum ausreizen?

Selten eine gute Idee. Wer die Obergrenze wählt, hat keinen Spielraum für Zinserhöhungen bei der Anschlussfinanzierung, für Reparaturen oder für Einkommensausfälle. Ein Puffer von zehn bis zwanzig Prozent unter dem Maximum verschafft Handlungsfreiheit.