Wie sich ein Annuitätendarlehen tilgt
Rechtsstand geprüft im August 2026.
Ein Annuitätendarlehen hat eine Eigenschaft, die viele überrascht: Die monatliche Rate ändert sich nie, aber was mit dem Geld passiert, ändert sich in jedem einzelnen Monat.
Bei einem Darlehen über 350.000 Euro zu 3,45 Prozent und 2 Prozent anfänglicher Tilgung liegt die Rate bei 1.589,58 Euro. Davon gehen im ersten Monat 1.006,25 Euro allein für Zinsen weg, nur 583,33 Euro kommen bei der Schuld an. Nach zehn Jahren sind von den 350.000 Euro genau 83.450 Euro getilgt, während 107.300 Euro an Zinsen geflossen sind. Es bleiben 266.550 Euro Restschuld.
Der Grund ist einfach: Zinsen fallen immer nur auf die Restschuld an. Jeder getilgte Euro senkt sie, damit sinkt die Zinslast im Folgemonat, und weil die Rate gleich bleibt, bleibt automatisch mehr für die Tilgung übrig. Dieser Effekt beschleunigt sich mit jedem Jahr. Der Tilgungsplan oben macht das Jahr für Jahr sichtbar.
Die Formel
Die monatliche Rate ergibt sich aus dem Darlehensbetrag und der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung:
Für 350.000 Euro bei 3,45 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung: 350.000 × 5,45 % ÷ 12 = 1.589,58 Euro im Monat.
Innerhalb jedes Monats wird dann aufgeteilt. Der Zinsanteil ist die Restschuld mal Sollzins geteilt durch zwölf, der Tilgungsanteil ist der Rest der Rate.
Warum die anfängliche Tilgung so viel entscheidet
Die Höhe der anfänglichen Tilgung ist der wirksamste Hebel, den Sie in der Hand haben. Wirksamer als ein Zehntelprozent beim Zins. Bei 350.000 Euro und 3,45 Prozent Sollzins:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Schuldenfrei nach | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.297,92 € | 43 Jahre 5 Monate | 324.939 € |
| 2,0 % | 1.589,58 € | 29 Jahre 2 Monate | 205.060 € |
| 3,0 % | 1.881,25 € | 22 Jahre 3 Monate | 151.603 € |
| 4,0 % | 2.172,92 € | 18 Jahre 1 Monat | 120.721 € |
Der Sprung von 1 auf 2 Prozent kostet 292 Euro mehr im Monat. Er spart über die Laufzeit rund 120.000 Euro an Zinsen und verkürzt die Rückzahlung um gut 14 Jahre. Das ist der Grund, warum Banken bei Baufinanzierungen inzwischen fast durchgängig mindestens 2 Prozent verlangen.
Eine brauchbare Regel: Wählen Sie die Tilgung so, dass Sie zum Renteneintritt schuldenfrei sind. Wer mit 40 kauft, sollte auf höchstens 25 Jahre kommen.
Was Sondertilgungen bewirken
Eine Sondertilgung wirkt doppelt. Sie senkt die Restschuld sofort, dadurch sinkt die Zinslast in allen Folgemonaten, und weil die Rate gleich bleibt, fließt danach dauerhaft mehr in die Tilgung.
Im Beispiel oben: Mit 5.000 Euro Sondertilgung pro Jahr sind Sie nach 20 Jahren und 5 Monaten schuldenfrei statt nach 29 Jahren und 2 Monaten. Die Zinsersparnis liegt bei rund 66.200 Euro. Eingesetzt haben Sie dafür etwa 100.000 Euro, die allerdings ohnehin in die Tilgung geflossen wären, nur später.
Die meisten Darlehensverträge erlauben 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Das ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern Marktstandard. Prüfen Sie den Vertrag: Manche Banken lassen mehr zu, andere verlangen einen kleinen Zinsaufschlag für die Möglichkeit.
Den Tilgungsplan erstellen und weiterverwenden
Der Tilgungsplan unter dem Rechner zeigt für jedes Jahr, wie viel in Zinsen und wie viel in die Tilgung fließt und wie hoch die Restschuld danach ist. Die markierte Zeile ist das Ende der Zinsbindung.
Über die Schaltfläche „Tabelle kopieren“ landet der vollständige Plan in der Zwischenablage, tabulatorgetrennt. In Excel, Numbers oder Google Tabellen fügt er sich damit direkt als Tabelle ein, ohne Nachformatieren. Das ist praktisch, wenn Sie mehrere Varianten nebeneinanderstellen oder den Plan ins Bankgespräch mitnehmen wollen.
Wer den Plan monatsgenau statt jahresweise braucht, findet ihn im Kontoauszug der Bank. Für die Planung genügt die Jahresansicht: Die Zwischenschritte innerhalb eines Jahres verlaufen gleichmäßig.
Die Restschuld ist die eigentliche Zahl
Die meisten Baufinanzierungen laufen mit zehn Jahren Zinsbindung, die Rückzahlung dauert aber knapp dreißig. Was am Ende der Zinsbindung offen bleibt, muss neu finanziert werden, zu einem Zinssatz, den heute niemand kennt.
Deshalb ist die Restschuld im Rechner gleichwertig neben der Rate platziert. Sie entscheidet darüber, wie groß Ihr Zinsrisiko in zehn Jahren ist. Wer sie klein halten will, tilgt höher oder wählt eine längere Zinsbindung. Was bei der Anschlussfinanzierung auf Sie zukommt, rechnet der Anschlussfinanzierungsrechner durch.