Die Kosten neben dem Kaufpreis
Grunderwerbsteuersätze und Rechtsstand geprüft im August 2026.
Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis drei Posten dazu, die zusammen zwischen 8 und 15 Prozent ausmachen. Bei 400.000 Euro Kaufpreis:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Nebenkosten gesamt | Anteil |
|---|---|---|---|
| Bayern | 14.000 € | 34.280 € | 8,57 % |
| Hamburg | 22.000 € | 42.280 € | 10,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 26.000 € | 46.280 € | 11,57 % |
Gerechnet ist jeweils mit 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch sowie 3,57 Prozent Maklerprovision als Käuferanteil. Der Unterschied zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen beträgt allein bei der Grunderwerbsteuer 12.000 Euro.
Die drei Posten im Einzelnen
Die Grunderwerbsteuer legen die Bundesländer fest. Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Fällig wird sie nach Beurkundung, meist innerhalb eines Monats nach dem Bescheid des Finanzamts. Erst nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung im Grundbuch erfolgt.
Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Zusammen liegen sie bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, auch wenn ihn üblicherweise der Käufer beauftragt und bezahlt.
Die Maklerprovision teilen sich seit Dezember 2020 beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Privatpersonen Käufer und Verkäufer, wobei der Käufer höchstens so viel zahlen muss wie der Verkäufer (§ 656c BGB). Bei einem Direktkauf vom Eigentümer entfällt sie ganz.
Warum die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen müssen
Banken finanzieren die Nebenkosten in aller Regel nicht mit. Der Grund ist einfach: Ihnen steht keine Sicherheit gegenüber. Die Grunderwerbsteuer erhöht nicht den Wert der Immobilie, sie ist schlicht weg.
Das bedeutet: Ihr Eigenkapital wird zuerst für die Nebenkosten verbraucht, erst der Rest zählt für den Kaufpreis. Wer 400.000 Euro kaufen will und 50.000 Euro Eigenkapital hat, finanziert in Nordrhein-Westfalen faktisch mit knapp 4.000 Euro Eigenanteil. Der Beleihungsauslauf liegt dann bei fast 100 Prozent, mit entsprechenden Zinsaufschlägen.
Der Rechner oben weist deshalb aus, was nach den Nebenkosten vom Eigenkapital übrig bleibt.