Warum die Zahl aus dem Exposé zu hoch ist
Steuersätze und Rechtsstand geprüft im August 2026.
In Immobilienanzeigen steht fast immer die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist einfach zu rechnen und systematisch zu optimistisch, weil sie zwei Dinge auslässt.
Erstens die Kaufnebenkosten. Sie machen je nach Bundesland 8 bis 15 Prozent aus und gehören zum eingesetzten Kapital. Zweitens die Bewirtschaftung: nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung und Instandhaltung.
Ein Beispiel: 250.000 Euro Kaufpreis, 850 Euro Kaltmiete, 150 Euro nicht umlagefähiges Hausgeld, 1.200 Euro Instandhaltung im Jahr, Nordrhein-Westfalen mit Makler.
Die Bruttorendite beträgt 4,08 Prozent. Die Nettorendite, bezogen auf den Gesamtaufwand von 278.925 Euro, liegt bei 2,58 Prozent. Der Unterschied ist kein Rundungsfehler, sondern der eigentliche Kern der Rechnung.
Der Kaufpreisfaktor
Neben der Rendite ist der Kaufpreisfaktor gebräuchlich: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht.
| Kaufpreis | Kaltmiete | Bruttorendite | Nettorendite | Faktor |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 850 € | 4,08 % | 2,58 % | 24,5 |
| 250.000 € | 1.100 € | 5,28 % | 3,66 % | 18,9 |
| 400.000 € | 1.300 € | 3,90 % | 2,82 % | 25,6 |
Lange galt ein Faktor bis 25 als vertretbar. In Ballungsräumen liegen die Faktoren seit Jahren deutlich darüber, teils über 35. Dort trägt die laufende Miete die Investition rechnerisch nicht mehr; die Erwartung liegt dann auf der Wertsteigerung.
Was in der Rechnung fehlt
Der Rechner zeigt die Objektrendite, nicht Ihre persönliche Rendite. Vier Größen kommen hinzu.
Die Finanzierung: Bei einer fremdfinanzierten Immobilie entscheidet der Abstand zwischen Nettorendite und Kreditzins. Liegt der Zins darüber, zahlen Sie monatlich drauf.
Der Mietausfall: Leerstand und Zahlungsausfälle sind einzukalkulieren, üblich sind pauschal 2 bis 5 Prozent der Jahresmiete.
Die Steuer: Mieteinnahmen sind mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Dem stehen abzugsfähige Kosten gegenüber, vor allem Zinsen und die Abschreibung von in der Regel 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr.
Die Wertentwicklung: Sie ist bei Kapitalanlagen oft der größere Hebel als die laufende Rendite, aber auch die unsicherste Größe. Nach zehn Jahren Haltedauer ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei (§ 23 EStG).